2019年,北上广深刚需上车最后的机会?
菜导
4个月前

核心提示:受内外部经济环境影响和各种政策的约束,无论从哪个方面来看,在短期内,靠炒房致富基本已无可能。

关于2019年的楼市走向,菜导此前在很多篇文章中已经系统阐述过相关的观点了。

用一句话来总结菜导的建议,那就是:

2019,不要为了投资而买房,刚需如果不急,可以等上半年过了以后再看看。

但菜导也明白,对于每一位菜友来说,由于自己的情况千差万别,都希望能获得一些更为明确、更为具体、更符合自身情况的建议。

菜友的呼声就是菜导的动力!从这篇文章开始,菜导会用3-4篇连载文章的形式,在全国范围内挑各个区域的重点城市来分别聊聊2019年的楼市走向!

而今天先给大家分析的,就是关注人数最多的四大一线城市:北京、上海、广州、深圳。

希望以下的这些分析建议,能对你有所帮助!

首先是北京。

2018 年北京商品住宅新增供应量820 万平,同比大幅上升86%,供应面积大幅提升的背后,主要原因是下半年集中入市了很多限竞房项目。

在新增供应增长的情况下,2018年北京住宅成交量440万平,走势虽然同比下降,但11%的降幅较2017 年已大幅收窄。

在严调控的背景下,北京住宅产品结构发生明显变化,共有产权房和限竞房占比达37%。成交均价为46260元/㎡,同比上涨9%,虽然较17年同比涨幅减少了18%,但仍跑赢了多数理财方式。

由于供应量大增,所以北京楼市的整体去化周期达到了35.5个月,但从北京的需求端情况来看,这个去化周期并不用太过于担心。

2019年,菜导对北京楼市的判断是:

调控不会有大的松动,加上不少共有产权、限竞房项目的入市,供应量还会有所提升,所以2019年上半年北京楼市会以平稳态势为主。

2019年,菜导对于北京楼市的建议是:

好地段、好学位、好户型,可以择机入手,至于限竞房项目的情况,则需要完全对应项目自身的情况来判断。至于早就被政策打压到谷底的商住公寓和环京楼市,就还是别碰了吧。

然后是上海。

2018年,上海楼市遭遇了传说中的“拐点”,一二手楼盘价格倒挂、外围城区低价项目去化受阻、中心城区项目由于限价原因反而受到抢购。

纵观全年,上海楼市的成交以中心城区项目为主,所以总体均价仍然延续了上升趋势,而且伴随着市场的回归理性,中心城区楼盘的稀缺性更为凸显,价格也更为坚挺。

也就是说,2018年的上海楼市出现了“冰火两重天”的情况,中心城区的楼盘虽然均价高、总价高,但依然热销,而外围城区,尤其是供应量相对较大的城区(如青浦、奉贤、松江)的楼盘,则只能以价换量。

至于上海二手楼盘的价格,基本上整个2018年都处在调整的通道,几乎每套房子都有一定的议价空间,不急于出手的话,可以按5%来谈,急于出手的话,8-9折也不是没有可能。

但如果你仔细对比之后,会发现在北上广深四座城市里面,上海的房贷利率是最低的,而且相对于北京严苛的落户政策,上海对于中高端人才落户的吸引力也还是非常大的。

加上2019年“一城一策”基调的落定,很多人认为,上海楼市最坏的时候已经过去了。

2019年,菜导对上海楼市的判断是:

冷热不均的市场态势仍将持续,定价虚高的外围城区楼盘将继续面临较大的价格压力,但市场最坏的时候基本已经过去,整体回暖有望出现在2季度之后。

2019年,菜导对上海楼市的建议是:

对于普通购房者来说,上海楼市在这两年的调整给予了你一段难得的购房窗口期,如果你的资金实力允许,可以找个好机会在中心城区上车。

接下来是广州。

2018年,广州楼市的供给相对充足,网签同比表现“量价齐升”,但区域分化非常明显。

位于中心城区的楼盘,在严格的调控措施下,往往选择以价换量,而周边区域的楼盘(如增城、花都、南沙、番禺),成交量则不容乐观。

所以,无论是新盘还是二手,购房者普遍感受楼市进入了一段切实的降价阶段,刚需上车的成本得到了一定程度的降低。

自2018年10月取消了双合同之后,有些性价比高的新盘成交量和成交均价得到了显著的提升。但总体来看,涨价的楼盘还是比较少的。

2019年,菜导预计仍会有不少广州的楼盘采取以价换量的方式来延缓房企的资金压力。与此同时,二手的成交压力也还是会非常大,这都给了刚需相对充足的上车机会。

2019年,菜导对广州楼市的建议是:

广州楼市的供给相对充足,且政策敏感度较低,有合适的价格,可以上。

而且,放眼四大一线城市,也只有广州的房价最便宜了,落户政策也放开了,对刚需真的非常友好!

但广州比较特殊的是有很多楼盘在离主城区相对较远的区域,从5-10年来看,多数处在这些区域的楼盘摆脱不了“睡城”的命运,而且这些楼盘后期置换的流动性会非常堪忧,如有能力,还是尽量买得离主城区近一点吧。

最后是深圳。

受限价政策影响,2018年深圳的新房成交均价54120元/㎡,同比下降0.60%,除7月份成交均价略有回升,其他各月均环比微跌。

除此之外,受“730”新政影响,深圳“金九银十”成交情况不如预期,市场观望情绪浓重,11 月份各开发商集中降价促销,市场略有回暖,但从全年来看,供给量仍略大过于市场需求。

至于深圳的二手房市场,受“三价合一”和“730”新政的双重影响,深圳的二手房在2018年进入了全面的调整阶段。

由于购房者观望情绪严重、一二手房价格倒挂、二手房交易成本高企等多方面因素,多数二手房如不降价,基本很难成交。

但即便是这样,2018年,深圳新房成交均价已高达538.4万元,二手房的成交均价也已高达488万元。

在2018年年末,虽然政策层面释放了一定的放松信号,导致二手房市场有所回暖,但由于深圳的上车门槛确实有点高了,如果卖家急于脱手,降价也是必然的选择。

2019年,菜导对深圳楼市的判断是:

总体价格仍将趋于稳定,但考虑到深圳可能将在2019年上调豪宅线以降低交易成本,以及目前普遍下浮的房贷利率,福田、南山、宝安的新盘预计仍将一房难求。

另外,即便是在调控最严的时候,深圳的改善型住宅(包括学区房、豪宅)需求一直都是相对旺盛的,所以关注这种类型住宅的,需要多多留意合适的出手机会。

2019年,菜导对深圳楼市的建议是:

2019年上半年,深圳的楼市调控政策仍将以稳定为主,如果有超出市场预期的政策松动,也只会在下半年出现。

众所周知,在四大一线城市里面,深圳的情况是最特殊的。城市面积最小、商品房供应量最少、户籍人口最少、年龄结构最轻等客观因素,导致深圳楼市是最容易被政策的风吹草动影响的,市场风格也体现出非常强烈的投机性。

但对于绝大多数刚需来说,过去几年的这一轮暴涨,确实已经远远超过刚需们购买力的提升能力了,所以不着急的话,可以多看看、多挑挑、多等等。

好了,关于北上广深四座城市2019年楼市的分析和建议就说到这里。

菜导最后强调一句:以上分析和建议,都是面向真正的刚需人群的,如果是为了炒房,菜导还是要劝你谨慎。

受内外部经济环境影响和各种政策的约束,无论从哪个方面来看,在短期内,靠炒房致富基本已无可能。

接下来,你希望菜导分析哪些城市2019年楼市的走向?

欢迎在下面留言,让菜导听到你们的呼声!

菜鸟理财编辑/王萍
有酬投稿邮箱:tg@cainiaolc.com
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