6年赚6倍,躺赚收租新思路!
菜基
9个月前

大家早上好,我是日日夜夜带你们潜心“搞”基的菜基!

最近,公司有位同事因为父亲要来广州长住疗养,所以必须换个大一点的房子。

精挑细选之后,同事找了个市中心的房子,楼下100米就是公园,离家不远就有中医院,方便又宜居。

一线城市、中心地段、生活便利,房租肯定便宜不到哪去。

大概50平的一室一厅,每月3400元,而这一片的房价在4万以上,菜基默默算了下(房价按4万算):

房租收益率=年租金/房价=3400×12/(40000×50)=2.04%,和很多机构给出的一线城市平均房租收益率的水准基本一致。

这还是在房价稍微还够得着的广州,要放在均价已经逆天的深圳,这平均房租收益率能不能超过1%都是个问题。

在“房住不炒”的大背景下,一线城市的房产有点像高分红的蓝筹股,房租对应的是上市公司每年的分红。

预期未来房价的上涨,对应的就是蓝筹股未来股价的上涨

那上市公司里面有没有收租的好生意,可以实现稳健的盈利呢?

还真有! 

写到这里,大家不妨先猜下,中国内地租金最贵的地方是哪里呢?

答案是上海浦东的机场免税店。

根据上海机场披露的公告,中国国旅2019年一季度租用上海浦东机场的T2航站楼免税店的租金如下:

每平方米一个季度租金22.1万元,是租金哦,不是售价,还有比这更贵的租金吗?

简直是一本万利的绝佳生意啊!

一、机场盈利模式

说到这里,大家是不是瞬间对机场感兴趣了?

菜基今天就来给大家好好聊一下机场行业到底是怎么赚钱的。

机场盈利主要来自两个方面:

1、航空性收入,也就是机场中转旅客、货物、飞机收取的过路费。

2、非航空性收入,如果把机场的航站楼理解为一个商场,那么这个商场带来的收入就是机场的非航空收入,主要是广告、餐饮、免税等。

1、航空性收入

航空性收入指的是和民航飞行相关的业务,如飞机起降费、停场费、旅客服务费等,这些费用是由政府指导定价的,市场化程度不高。

所以,这块收入增长空间有限,利润比较低,增速也比较慢,机场纯粹赚个辛苦钱。

菜基这么说也不是没根据的,大家可以看下白云机场、上海机场2019年上半年航空性收入情况:

可以看到,两个机场的航空性收入占比都不到一半,上海机场占比更低一些,只有三分之一多一点。

航空性收入的增速也比较低,两家机场都不到5%。

也就是说,如果只把机场看做单纯的公共基础设施的话,投资价值有限,机场之所以能赚钱,值得我们关注,主要是看它的非航空性收入。

2、非航空性收入

去过机场的都知道,稍微像样一点的机场航站楼,本身就是一个大型商场,吃喝玩乐一应俱全。

而如果你的城市有国际机场,那就可以开设免税店,而免税店给机场带来的收入占据了机场非航空性收入的大头。

继续用数据说话,我们来看下白云机场、上海机场2019年上半年非航空性收入情况:

可以看到,这两家机场非航空性收入占比均超过一半,同时非航空性收入还处于高速增长的状态。

从这个角度上来看,你甚至可以把机场看做是消费股。

前面我们提到免税店付给机场的租金很贵,但是未来还会更贵,这又该怎么理解呢?

其实也不是机场乱要价,也不是人家国旅爱当冤大头。

因为免税店付给机场的租金是和店面的销售额挂钩的,也就是说,租金收多收少,都是看单店的销售业绩来看的。

这里菜基也请大家注意,这里不是按利润分成,而是按销售额分成哦!

菜基看了下免税店给白云机场和上海机场的分成比例,都在40%左右。

这是啥概念?免税店每卖100块的东西,就要上交给机场40块,这不就是现代版的地主和佃农嘛!免税店卖的商品越多,上交给机场的分成也越多。

既然机场的非航空性收入主要来自免税店,那免税店未来的发展如何呢?

贝恩咨询数据显示,2018年中国人在境外奢饰品消费达到接近5000亿元人民币,其中通过免税渠道购买约1800亿元人民币,而中国境内免税销售额只有395亿元,未来免税渠道消费回归境内的空间超过千亿。

二、我们怎么投资机场?

好了好了,既然是个这么赚钱的好生意,接下来你一定要问,怎样才能分一杯羹呢?

在A股上市公司中,有三只机场股,分别是上海机场、白云机场和深圳机场。

深圳机场投资价值低一些,因为深圳机场营业收入目前主要还是以航空性收入为主,航空性收入占比达到了84%,赚的还是辛苦钱。

(深圳机场)

机场龙头上海机场在最近6年的时间涨了6倍多,未来依然有较高的投资价值。

至于白云机场,前面已经提到了,它的免税店收入也处于高速发展当中。

说这么多,不是让大家直接去买机场股,因为直接去买股票的风险是比较高的。

比如白云机场在2019年10月11日股价达到今年最高的23.69元/股,截止12月16日,两个月左右的时间,下跌了23.85%。

菜基建议大家通过基金间接投资机场股,比如易方达中小盘(110011)就长期持有较高比例的上海机场(基金占比8.03%)白云机场(基金占比6.46%),易方达中小盘基金也是上海机场、白云机场的前10大流通股东。

只看机场也还不够,毕竟还要靠总体的历史业绩说话。

在这一点上,易方达中小盘基金也是非常优秀的: 

至于怎么投比较合适?

菜基之前说过,应该重点看一下基金持仓股的估值情况。

在计算了易方达中小盘的前10大持仓股的估值以后,菜基得出的结论也很简单,这些股票的估值目前不算便宜,大家还是用定投的方式投资比较稳妥。

今天就聊到这,还有啥问题,我们留言区见!

最后菜基再打一个小广告:

如果大家对基金年度会员或者基金训练营感兴趣的话,可以添加小管家微信(cnlcxueyuan)咨询。

菜鸟理财编辑/孙志涛
有酬投稿邮箱:tg@cainiaolc.com
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